Ratgeber · OpenImmo
OpenImmo: Der Standard für den Immobilien-Datenaustausch
Was OpenImmo ist, wie eine OpenImmo-XML-Datei aufgebaut ist, wie die Übertragung funktioniert und worauf Sie beim Import achten sollten.
Was ist OpenImmo?
OpenImmo ist der deutsche Standard für den Austausch von Immobiliendaten. Er legt in einem XML-Format fest, wie Maklersoftware Objekte, Preise, Flächen, Ausstattung, Texte und Bilder an Immobilienportale und Websites übergibt.
Bevor es OpenImmo gab, brauchte jedes Portal eine eigene Schnittstelle. Wer seine Objekte auf mehreren Portalen und auf der eigenen Website zeigen wollte, musste sie mehrfach pflegen oder für jedes Ziel ein eigenes Exportformat einrichten. OpenImmo löst das mit einem gemeinsamen Format: Die Maklersoftware exportiert einmal, und jedes System, das OpenImmo versteht, kann die Daten einlesen.
Gepflegt wird der Standard vom Verein OpenImmo e.V. Die Spezifikation beschreibt die erlaubten Elemente, ihre Bedeutung und die zulässigen Werte. Weil sie öffentlich ist, kann jeder Softwarehersteller einen Export oder Import danach bauen.
Wer nutzt OpenImmo?
OpenImmo wird von drei Gruppen genutzt. Maklersoftware erzeugt die Daten und exportiert sie. Immobilienportale lesen die Daten ein und zeigen die Objekte an. Websites und andere Systeme, etwa Schaufensterdisplays oder Exposé-Generatoren, lesen dieselben Daten ebenfalls ein. Für Makler hat das einen einfachen Vorteil: Ein Objekt wird einmal in der Maklersoftware angelegt und erscheint überall, wohin exportiert wird.
OpenImmo und Immobilien-APIs
Neben OpenImmo bieten manche Maklerprogramme und Portale eigene Programmierschnittstellen an. Eine API liefert Daten auf Abfrage, oft mit Zugangsschlüssel und manchmal gegen Gebühr. OpenImmo ist dagegen ein Dateiformat: Die Maklersoftware schiebt ein Paket zum Empfänger, der es selbst verarbeitet. Für eine Website hat der Dateiweg den Vorteil, dass die Daten danach vollständig beim Empfänger liegen und die Website nicht bei jedem Seitenaufruf auf einen fremden Dienst angewiesen ist.
Wie ist eine OpenImmo-XML-Datei aufgebaut?
Eine OpenImmo-Datei ist eine XML-Datei mit einem festen Gerüst. Ganz außen steht das Element openimmo. Darin folgen die Angaben zur Übertragung, zum Anbieter und zu den einzelnen Immobilien.
uebertragung- Metadaten der Lieferung: welche Software sendet, ob es ein Vollabgleich oder ein Teilabgleich ist, welche Version des Standards verwendet wird.
anbieter- Das Maklerbüro mit Anbieternummer und Firmenangaben. Ein Anbieter kann beliebig viele Immobilien enthalten.
immobilie- Ein einzelnes Objekt. Jede Immobilie ist in thematische Blöcke gegliedert.
objektkategorie- Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe), Vermarktungsart (Kauf, Miete) und Objektart (Wohnung, Haus, Grundstück und weitere).
geo- Postleitzahl, Ort, Straße, Hausnummer, Land und auf Wunsch Geokoordinaten.
preise- Kaufpreis oder Miete, Nebenkosten, Provisionsangaben und Währung.
flaechen- Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche, Anzahl der Zimmer.
ausstattung- Merkmale wie Balkon, Aufzug, Heizungsart oder Stellplätze.
freitexte- Objekttitel, Objektbeschreibung, Lagebeschreibung und Ausstattungsbeschreibung.
anhaenge- Bilder, Grundrisse und Dokumente mit Dateipfad und Gruppe, zum Beispiel Titelbild.
verwaltung_techn- Technische Verwaltung: interne und externe Objektnummer, die Aktion (neu, geändert, gelöscht) und der Stand der Daten.
Ein stark gekürztes Beispiel zeigt die Struktur. Echte Dateien enthalten deutlich mehr Felder.
<openimmo>
<uebertragung art="ONLINE" umfang="TEIL" sendersoftware="Maklersoftware"/>
<anbieter>
<anbieternr>12345</anbieternr>
<firma>Musterimmobilien</firma>
<immobilie>
<objektkategorie>
<nutzungsart WOHNEN="true"/>
<vermarktungsart KAUF="true"/>
<objektart><wohnung wohnungtyp="ETAGE"/></objektart>
</objektkategorie>
<geo><plz>48151</plz><ort>Münster</ort></geo>
<preise><kaufpreis>320000</kaufpreis></preise>
<flaechen><wohnflaeche>84</wohnflaeche><anzahl_zimmer>3</anzahl_zimmer></flaechen>
<freitexte><objekttitel>Helle Dreizimmerwohnung</objekttitel></freitexte>
<anhaenge>
<anhang gruppe="TITELBILD"><daten><pfad>bild1.jpg</pfad></daten></anhang>
</anhaenge>
<verwaltung_techn>
<objektnr_intern>W-1024</objektnr_intern>
<aktion aktionart="CHANGE"/>
</verwaltung_techn>
</immobilie>
</anbieter>
</openimmo>Kauf, Miete und Objektart
Ob ein Objekt zum Kauf oder zur Miete angeboten wird, steht im Block objektkategorie unter der Vermarktungsart. Davon hängt ab, welche Preisfelder sinnvoll sind: Für Kaufobjekte der Kaufpreis, für Mietobjekte Kaltmiete, Warmmiete und Nebenkosten. Die Objektart unterscheidet unter anderem Wohnung, Haus, Grundstück, Büro und Einzelhandel und hat jeweils eigene Untertypen. Ein Import, der diese Angaben auswertet, kann Kauf- und Mietobjekte getrennt darstellen und passende Filter in der Objektsuche anbieten.
Texte und Bilder
Die Freitexte sind für Besucher meist der wichtigste Teil: Titel, Beschreibung, Lage und Ausstattung. Sie sind auch für Suchmaschinen wichtig, weil sie den sichtbaren Inhalt der Exposé-Seite bilden. Bilder werden nicht in die XML-Datei eingebettet, sondern als Dateien mitgeliefert und über Pfade verknüpft. Die Gruppe eines Anhangs sagt, wofür er gedacht ist, etwa Titelbild, Innenansicht, Grundriss oder Dokument. So kann das Empfangssystem das Titelbild als Vorschaubild verwenden und Grundrisse getrennt anzeigen.
Das Beispiel ist zur Erklärung vereinfacht. Welche Felder Pflicht sind und welche Werte erlaubt sind, legt die jeweils gültige Fassung der Spezifikation fest.
OpenImmo-ZIP: XML und Bilder in einem Paket
In der Praxis wird selten nur eine XML-Datei verschickt. Die Maklersoftware packt die XML-Datei zusammen mit allen Bildern und Dokumenten in ein ZIP-Archiv. Die Pfade im Block anhaenge verweisen auf die Dateien im selben Paket.
Übertragen wird das Paket meist per FTP oder SFTP. Die Maklersoftware lädt es in einen vereinbarten Ordner auf dem Server des Empfängers. Dort holt das Empfangssystem das Paket ab, liest es ein und verarbeitet die Objekte. SFTP ist dabei die sichere Variante, weil die Verbindung verschlüsselt ist.
Vollabgleich und Teilabgleich
Beim Vollabgleich enthält das Paket den gesamten aktuellen Bestand. Was nicht im Paket steht, ist nicht mehr aktiv. Beim Teilabgleich enthält das Paket nur die Objekte, die sich geändert haben. Damit das Empfangssystem weiß, was zu tun ist, trägt jedes Objekt im Block verwaltung_techn eine Aktion: CHANGE für geänderte Objekte, DELETE für gelöschte. Fehlt die Aktion, gilt das Objekt als neu.
Ein guter OpenImmo-Import beherrscht beide Arten. ImmoEO erkennt neue, geänderte und gelöschte Objekte über das Attribut aktion und den Vermarktungsstatus und prüft zusätzlich über einen Hash der Quelldaten, ob sich ein Objekt tatsächlich verändert hat.
Wie oft wird übertragen?
Das hängt von der Maklersoftware und den Einstellungen ab. Manche Programme übertragen sofort nach jeder Änderung, andere in festen Abständen oder auf Knopfdruck. Auf der Empfängerseite prüft das System den Eingangsordner regelmäßig. Bei ImmoEO geschieht das per WP-Cron alle 5, 15 oder 30 Minuten, voreingestellt sind 15 Minuten. Zusätzlich lässt sich ein Paket jederzeit von Hand im Admin hochladen oder per WP-CLI verarbeiten.
Warum kein Portal dazwischen?
Ein Portal ist für den OpenImmo-Weg auf die eigene Website nicht nötig. Die Maklersoftware kann denselben Export, den sie an Portale schickt, auch an Ihren Webserver schicken. Die Objekte liegen dann in Ihrer eigenen Datenbank, und die Exposé-Seiten stehen unter Ihrer eigenen Domain.
Welche Maklersoftware exportiert OpenImmo?
Die meisten in Deutschland verbreiteten Maklerprogramme bieten einen OpenImmo-Export an, weil die großen Immobilienportale dieses Format einlesen. Dazu gehören zum Beispiel estateOffice, onOffice, FLOWFACT, Propstack und weitere Branchenlösungen.
Diese Aufzählung ist eine Übersicht bekannter Systeme und keine Aussage zur Kompatibilität. Exporte unterscheiden sich in Details, etwa welche optionalen Felder befüllt werden oder wie Bilder benannt sind. ImmoEO ist mit estateOffice getestet. Ob der Export einer anderen Software passt, prüfen wir vor dem Angebot. Wie die Einrichtung mit estateOffice konkret abläuft, beschreibt die Anleitung estateOffice mit WordPress verbinden.
Worauf Sie beim Export achten sollten
Für einen reibungslosen Import lohnt sich vorab ein Blick auf die Exporteinstellungen in der Maklersoftware. Wichtig sind ein eigener Exportempfänger für die Website, das ZIP-Format mit Bildern, eine feste Anbieternummer und die Entscheidung zwischen Voll- und Teilabgleich. Außerdem sollte festgelegt sein, welche Objekte überhaupt auf die Website gehen, etwa nur aktive Objekte oder zusätzlich Referenzobjekte. Wer diese Punkte einmal sauber einrichtet, muss danach in der Regel nichts mehr anfassen.
OpenImmo in WordPress, TYPO3, Contao und Joomla
Das OpenImmo-Format ist unabhängig vom Content-Management-System. Unterschiede gibt es bei den verfügbaren Erweiterungen, die das Format einlesen.
- WordPress
- Größte Auswahl an Plugins, freie Gestaltung über Themes oder Page-Builder wie Elementor. Objekte werden meist als eigene Beitragstypen oder als WooCommerce-Produkte angelegt. Mehr dazu auf der Seite OpenImmo WordPress Plugin.
- TYPO3
- Verbreitet bei größeren Unternehmensauftritten. OpenImmo-Erweiterungen gibt es, der Einrichtungsaufwand liegt meist höher.
- Contao
- Kleinere Auswahl an Erweiterungen, für Maklerbüros mit bestehender Contao-Website eine Option.
- Joomla
- Erweiterungen sind vorhanden, die Verbreitung bei Maklerwebsites ist geringer.
Für die Wahl entscheidend ist weniger das System als die Frage, wer die Website betreut und wie gut die gewählte Erweiterung gepflegt wird. Einen Überblick über WordPress-Lösungen gibt der Vergleich der OpenImmo-Plugins.
Typische Fehler beim OpenImmo-Import
- Falscher Zeichensatz
- Umlaute oder Sonderzeichen erscheinen als Fragezeichen oder Zeichensalat. Ursache ist meist eine abweichende Zeichenkodierung im Export. Die XML-Datei sollte in UTF-8 vorliegen und das im Kopf auch angeben.
- Fehlende Bilder
- Die XML-Datei verweist auf Bilder, die nicht im ZIP-Paket liegen, oder die Dateinamen stimmen nicht in Groß- und Kleinschreibung überein. Ein Trockenlauf zeigt solche Lücken, bevor Objekte veröffentlicht werden.
- Gesperrte Adressen
- Viele Makler geben die genaue Adresse eines Objekts nicht frei. OpenImmo kennt dafür eine eigene Angabe. Ein sauberer Import muss sie beachten und darf gesperrte Adressen weder anzeigen noch für eine genaue Kartenposition verwenden. ImmoEO gibt gesperrte Adressen nie öffentlich aus und verortet standardmäßig nur über Postleitzahl und Ort.
- Dubletten
- Dasselbe Objekt erscheint zweimal, weil sich die Objektnummer geändert hat oder Vollabgleich und Teilabgleich gemischt wurden. Abhilfe schafft eine stabile Objektnummer und ein Import, der Objekte eindeutig zuordnet.
- Verwaiste Objekte
- Verkaufte Objekte bleiben online, weil keine DELETE-Aktion geliefert wurde. Ein Import sollte deshalb zusätzlich Objekte deaktivieren können, die länger nicht mehr im Bestand auftauchen.
Reservierte, verkaufte und vermietete Objekte
Über den Vermarktungsstatus kann die Maklersoftware mitteilen, dass ein Objekt reserviert, verkauft oder vermietet ist. Ein Import sollte diese Angabe übernehmen, damit Besucher keinen veralteten Stand sehen. Manche Makler zeigen verkaufte Objekte noch eine Zeit lang als Referenz, andere nehmen sie sofort offline. Beides sollte sich einstellen lassen, ohne die Daten in der Maklersoftware ändern zu müssen.
Häufige Fragen zu OpenImmo
OpenImmo ist ein offener XML-Standard, mit dem Maklersoftware Immobiliendaten samt Bildern an Portale und Websites übergibt.
Die Spezifikation wird vom Verein OpenImmo e.V. gepflegt und veröffentlicht. Ob und wofür Gebühren anfallen, etwa für eine Mitgliedschaft, regelt der Verein; für die Nutzung eines Exports Ihrer Maklersoftware zahlen Sie in der Regel nichts zusätzlich.
Die XML-Datei enthält die Objektdaten. Das ZIP-Paket bündelt diese XML-Datei mit den zugehörigen Bildern und Dokumenten, damit alles in einer Übertragung ankommt.
Ja. Eine OpenImmo-XML-Datei ist eine Textdatei und lässt sich in jedem Texteditor oder Browser öffnen. Für die Darstellung auf einer Website brauchen Sie aber ein Programm, das die Datei einliest, etwa ein OpenImmo-Plugin.
Über das Element aktion teilt die Maklersoftware mit, ob ein Objekt geändert (CHANGE) oder gelöscht (DELETE) wurde. Fehlt die Angabe, gilt das Objekt als neu. Das Empfangssystem passt seinen Bestand entsprechend an.
Mit einem OpenImmo-Plugin, das das ZIP-Paket aus einem Eingangsordner liest und die Objekte als Seiten anlegt. Mit ImmoEO läuft das automatisch alle 5, 15 oder 30 Minuten.
OpenImmo auf Ihre WordPress-Website bringen
ImmoEO liest den OpenImmo-Export Ihrer Maklersoftware und hält Ihre Objekte automatisch aktuell. Das Plugin kostet einmalig 499 Euro.